作者：王卫律师

本文已发表于广州市律师协会2022年10月《财税法律资讯》

2022年9月30日，财政部、税务总局联合颁布《财政部税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部、税务总局公告2022年第30号，以下简称“2022年第30号文”）^①；国家税务总局出台《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号，以下简称“2022年第21号文”）^②作为配套文件；国家税务总局办公厅发布《关于<国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告>的解读》^③。笔者根据前述文件，作出如下解读：

一、政策出台的宏观经济背景是为了巩固经济，恢复发展基础。

根据2022年8月24日国务院常务会议新闻稿介绍，由于经济延续6月份恢复发展态势，但有小幅波动，恢复基础不牢固，需加力巩固经济恢复发展基础，中央政府再实施19项接续政策，其中之一是“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”^④。为了落实国常会会议工作，财政部和税务总局联合发布2022年第30号文。

从宏观经济背景看，2022年第30号文主要是通过实施个税退税优惠政策，刺激刚性和改善性住房需求，以巩固经济恢复发展基础，所以该优惠政策仅是短期宏观调控政策，而非长期宏观调控政策，文件规定实施期限为自2022年10月1日至2023年12月31日。该政策期满前后，建议关注财政部和国家税务总局最新文件是否对该政策进行调整或出台实施新的税收优惠政策。

二、政策目的是支持居民改善住房条件，而非改变“房住不炒”的宏观政策。

为了促进房地产市场平稳健康发展，2016年年度中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，“房住不炒”开始成为中国房地产调控的一个主基调，此后多次中央层面的重大会议中都曾提及“房住不炒”。2022年10月16日，二十大报告针对住房市场的相关表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”^⑤，即2022年第30号文件出台后，“房住不炒”基调依然没变。

2022年第30号文开章名义，点明政策目的“为支持居民改善住房条件”，即个税退税优惠是支持居民改善住房条件，而非鼓励人们投资购房，强调的是住房的居住属性，而非金融属性。在政策有效期内，多次出售再购买或一次出售/购买多套住房等炒房行为，是不能享受个税退税政策的。其次，政策涵盖范围是住房，非住房则不包含在内，即居民出售商铺所缴纳的个人所得税，即使再购买商铺或住房，也无法享受个税退税优惠。

三、居民享受个税退税的前提是售后一年内再购买住房。

2022年第30号文第一条规定享有退税政策的对象为出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人。首先，购买行为需在一年内完成方能申请退还个税，超过一年购买，则不能申请退税。其次，售后必须有购买行为，纳税人如果出售自有住房后，不再购买住房，而是选择租赁，则不能申请退还个税，此外，纳税人即便有再购买住房，但因故解除购买合同、购房失败，按照国家税务总局办公厅公布的解读文件，纳税人应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款。最后，居民出售自有住房后，通过受赠、继承等非市场购买方式获取住房，也是不能申请退税。

四、出售共同持有住房后，再单独或共同购买住房，也可以申请退还个税。

个税退还政策不仅适用于居民单独拥有住房情形，还适用于共同拥有住房情形。即出售与他人共有的住房，再与他人共同购买住房，可以按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额，进而计算可退还的个税。

由于退税比例是根据新购住房金额与现住房转让金额孰大孰小进行确定的，最高退税金额是全额退还，因此，纳税人再次共同购买住房确定持有份额时，从退税最大化角度，存有份额最优方案。譬如，小李于2022年11月1日出售婚前自有住房200万元，小王于2023年2月15日出售婚前自有住房300万元，2023年5月20日，小李与小王登记结婚，两人于出售旧房后一年内共同购买婚房500万元。如果两人住房登记为共同共有或各持有50%，则小李已缴个税全退，小王已缴个税只能退还83.33%，反之，如果两人住房登记为小李持有40%份额，小王持有60%份额，则两人已缴个人均可全额退还。

五、新房与现住房必须坐落在同一个城市，跨区域购房不能申请退税。

个人所得税属于中央与地方共享税，其共享比例一般是中央60%，省级15%，市县25%^⑥。居民出售现住房向现住房所在地主管税务机关缴纳个人所得税，后由中央、省级和市县按照上述比例进行分配，居民申请退还个税时，也是向现住房所在地主管税务机关申请退税。

当在同一个城市时，地方财政退还个税的同时，又获取居民购买新房的税源，如印花税、契税、增值税等等。但如果居民跨区域再购房仍适用退税政策，譬如现住房在广州市，出售后到中山市再购买住房，广州市财政须退还已征收的个税，税收财政收入减少；而中山市财政因居民购买住房而征收房地产交易环节税收，获取财政收入。倘不作此限定，可能因大规模房产置换，从而导致现住房所在地政府财政受到影响。

以上仅是笔者对政策浅显的解读，不构成法律意见，仅供读者参考，具体到政策适用问题，建议参阅国家税务总局办公厅公布的政策解读文件。

参考资料：

① 财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告 http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/n363/c5181858/content.html

② 国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/n363/c5181880/content.html

③ 关于《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》的解读 http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/n810341/n810760/c5181879/content.html

④ 李克强主持召开国务院常务会议 部署稳经济一揽子政策的接续政策措施 加力巩固经济恢复发展基础等，http://www.gov.cn/premier/2022-08/24/content_5706689.htm

⑤ 二十大报告再提“租购并举”，“新五年”住房制度改革方向不变｜聚焦二十大

https://www.163.com/dy/article/HK76Q9SE0512D03F.html

⑥ 【主动回应】个人所得税的地方留存比例 https://www.mas.gov.cn/xxgk/openness/detail/content/634d831390db5f8c9ac83839.html

作者简介

王卫，上海市华诚（广州）律师事务所律师，华南农业大学法学学士、中山大学法律硕士，广州市律师协会财税委员会委员，广东省法学会财税法学研究会常务理事。

王卫律师已执业十一年，对公司内部结构治理、人力资源法律风险管理、投资法律风险、税务筹划深有研究。王卫律师多次在广州市律师协会分享财税领域讲座，撰写的《CRS与中国税收居民海外投资或资产配置下的税务风险》荣获广州市律师协会2017 年度理论成果二等奖，2018 年度《广东律师》文章评选一等奖；参与广州市律师协会组织编著《财税法实务研究》，并发表《税收洼地的税务风险与筹划——以无锡和霍尔果斯为例》、《增值税的兼营行为界定与筹划》两篇论文，其中《税收洼地的税务风险与筹划——以无锡和霍尔果斯为例》荣获广州市律师协会2020年度理论成果三等奖。

王卫律师积极履行社会责任，曾出色承办法律援助案件，2010 年至 2013 年被广州市律师协会连续四年授予“法援优秀奖”，2010 年、2011 年被天河区司法局连续两年授予“天河区法律援助先进个人”称号。