房屋买卖尚未过户，原房主死亡且无继承人，怎么办？

导读

与人签订房屋买卖合同，交了绝大部分的房款，还有部分余款尚未付清，没来得及办理过户手续，对方突然去世且没有继承人，此时应该怎么办？一系列的问题接踵而来。订立的房屋买卖合同是否有效？合同是否可以继续履行？如果合同合法有效可以继续履行，接下来购买房屋的余款应支付给谁？房屋转让过户手续谁来配合自己办理？

笔者在办理案件的过程中，碰到上述情况，就案件办理过程中后续遇到的问题梳理如下： 

案情简介

张某欲购买李某名下的一处房产。于是，二人于2016年4月5日签订《上海市房地产买卖合同》。由于该房产为动迁安置房，在三年内不得转让、抵押。因此，该合同约定房屋总价款为132万元，李某需要在2016年底前将该房屋交付张某，并于2018年底前办理过户手续。张某分别于2016年5月27日、2018年10月31日向李某支付房款共计130万元，尚有2万元未支付。张某在2016年年底就搬入该房屋一直居住至今，居住期间一切正常。直到2019年5月张某才得知李某于2019年4月2日去世的消息，但是还有2万元房款没有付清，该房屋尚未办理过户手续。为能继续履行合同，尽快办理房屋转让过户手续，因此，张某申请法院认定该房屋为无主财产，请求法院判令该房屋归自己所有，并将未付清的2万元房款作为无主财产上缴国库。

裁判结果

法院审理认为，李某生前与张某签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实的意思表示，无违法之处，不应因李某死亡而无效，该合同合法有效。合同一方死亡导致合同无法继续履行，应保护已经支付合同绝大部分价款的、并无过错的张某的合法利益。经查明，李某无继承人，法院在2020年3月2日发出认领系争房款的公告期间已届满，且无人认领。根据《中华人民共和国继承法》以及相关法律规定，认定该剩余房款为无主财产，归国家所有。判决张某向国家履行支付剩余房款2万元的义务，系争房屋产权归张某所有。

律师办案总结

本案原本应属于正常的房屋买卖，但由于在于房屋出卖一方在合同履行完毕之前去世，导致合同无法正常履行。首先，该合同的效力问题需要明确。在司法实践中，如房屋买卖合同房屋出卖一方当事人死亡，该合同是在双方当事人真实自愿的意思下签订且没有合同无效事由的，另一方当事人已经支付了绝大部分价款且没有过错，合同不因一方当事人死亡而无效，可以主张合同合法有效。

在现实生活中，如果出现房屋出卖方死亡，未办理房屋过户登记手续的情况，一般司法实践中法院的处理是判决继承人协助办理过户登记手续，如果是夫妻一方去世，那另一方也有协助义务。

而本案的特殊之处就在于房屋出卖一方没有继承人，无人协助配合办理房屋过户手续。

这就引出本案另外两个问题：

第一，自然人死亡后，在无继承人且无受遗赠人的情况下，该遗产归谁所有、应如何处置。第二：在本案中，由谁来配合张某办理系争房屋的产权过户手续？

根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十条之规定：无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有，用于公益事业；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。

以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十二条：人民法院受理申请后，经审查核实，应当发出财产认领公告。公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或者集体所有。

房屋出卖一方当事人在办理过户手续之前死亡且该当事人没有继承人，在确认法院发出的财产认领公告期间届满且无人认领的前提下，另一方当事人可以向法院申请认定系争房屋系无主财产，其遗产归国家所有。

在民法典出台之前，《继承法》第三十二条规定无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。根据《继承法》的规定，无主财产收归国家所有或集体所有，但没有明确指出后续如何处置，存在法律空白，在实际操作中留下一些疑问。在民法典出台之后，第一千一百六十条中明确规定无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有，用于公益事业。

新增了由于公益事业这一内容，为其指明了去处，称得上一大亮点。但是对于无主财产的认定中还有许多问题没有对应的法律规定，造成了实际生活中有许多无主遗产无人知晓及处理的现状。随着民法典的出台，之后相关的具体法律规定也应及时颁布，合理高效的使用无主财产，避免社会资源的浪费。

本案中，李某去世后留下的遗产包括本案中的房屋在法院审查后发出公告后满一年仍无人认领，应认定为无主财产，归国家所有，本案李某与张某之间的房屋买卖合同有效，张某向国家履行支付剩余房款2万元的义务，房屋产权归张某所有。

在本案办理过程中，在诉诸诉讼之前，笔者请求房屋所在当地的街道办协助办理相应的产权过户手续，但是一直没有得到很好的推进，这使得案件进程停滞不前。后，由于本案中买方的购房款尚未付清这一特殊之处，可以选择请求法院认定该房屋为无主财产这一途径。除了这一救济途径，在实践中，还可以选择买方诉财产所在地的村/居委会来寻求救济。在本案以及类似案件情况下，对无主财产认定的申请人和后续的处理民法典以及相关的法律没有比较明确具体的规定。无主财产认定之后，由谁来协助办理过户手续？被认定为无主的财产归国家所有，具体由哪一组织管理？具体的管理程序是怎样的？以及若购房款已付清，房主在过户手续办理之前去世并且没有继承人，在不能申请认定无主财产的情况下又该如何救济？等等这些问题都是需要解答的。